По большому счёту «дачная конституция», как уже назвали принятый акт, касается каждого второго жителя страны.
Новый закон пришёл на смену устаревшему закону 1998 года. С вопросом о том, какие новшества он несёт, а также что и к какому сроку нужно успеть сделать дачникам и садоводам, мы обратились к юристу Кировского регионального отделения общероссийской общественной организации «Союз садоводов России» Владимиру Пикулину.
– Владимир Павлович, основная цель нового закона – урегулирование ситуаций, сложившихся в «дачном хозяйстве» страны. Какие самые болезненные проблемы на сегодня существуют?
– Проблем много, назову три основные. Первая – это дороги и электроэнергия. Подъездные дороги, которые проходят по землям сельхозназначения и при межевании не выделяются в самостоятельные участки. Таким образом, садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) лишается подъезда. Кроме того, подъездные к СНТ дороги не принимаются в муниципальную собственность. Что касается электроэнергии, то большинство сетей 220/380 являются бесхозяйным имуществом и ремонтируются от случая к случаю без профессионального подхода.
Вторая проблема: межевание. Контроль за деятельностью кадастровых инженеров возложен на саморегулируемые организации – фактически они бесконтрольны. Ошибки в установлении границ не всегда выявляются. Заполнение актов согласования границ переложено на садоводов, которые зачастую не понимают важности подписи в таком документе. Устранение реестровых ошибок (возникают по вине кадастровых инженеров и в процессе процедуры ведения кадастровых карт) фактически возложено на садовода.
И третья проблема: брошенные участки. Это бесхозяйное имущество или выморочное имущество. То и другое должно переходить в собственность муниципального образования, но, к сожалению, этого не происходит. Существуют и внутренние проблемы СНТ: отказ от уплаты взносов – истребовать можно через суд, но у председателей нет практики, а наём юриста зачастую стоит дороже долга; выборы председателя – должность мало оплачиваемая, нервная (всем всё надо, а сами садоводы, как правило, не оказывают помощи).
– Раньше объединения дачников, садоводов и огородников могли существовать в девяти организационных формах. Новый закон установил только два вида юридического статуса загородных объединений граждан: это садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). В чём их главное отличие?
– Разницы в между СНТ и ОНТ нет, так как товарищество может быть создано и вправе осуществлять свою деятельность для совместного владения и распоряжения имуществом общего пользования, а также для следующих целей:
1) создание благоприятных условий для ведения гражданами садоводства и огородничества (обеспечение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, обращение с твёрдыми коммунальными отходами, благоустройство и охрана территории садоводства или огородничества, обеспечение пожарной безопасности территории садоводства или огородничества и иные условия);
2) содействие гражданам в освоении земельных участков в границах территории садоводства или огородничества;
3) содействие членам товарищества во взаимодействии между собой и с третьими лицами, в том числе с органами государственной власти и органами местного самоуправления, а также защита их прав и законных интересов.
– А есть разница в при использовании земельного участка?
– Садовый земельный участок – это участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания ими для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Огородный земельный участок – это участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
– Я правильно поняла, что в саду будет разрешено вести строительство капитальных построек на фундаменте, в том числе пригодных для постоянного проживания. В огороде – исключительно сооружения без фундамента: сараи, времянки и прочее?
– На садовом земельном участке разрешено размещение садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (с возможностью регистрации права собственности). На огородном земельном участке –размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур (без возможности регистрации права собственности). Разница в возможности возникновения права собственности на строение.
– Что делать с неузаконенными объектами? Обязательно ли и как оформить объект недвижимости на 4-6 сотках?
– Право собственности гражданина на садовый дом, жилой дом, хозяйственную постройку и гараж осуществляется на основании заявления. Таким образом, это право, а не обязанность. Принимать решение должен собственник земельного участка.
– Нужно или нет менять документы на узаконенные постройки?
– Расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу Федерального закона, с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами. При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи Единого государственного реестра в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей.
– Идёт ли речь в законе об ужесточении налогового режима? Правда ли, что землевладельцам, не зарегистрировавшим свои права на постройки, грозит двойной налог на землю?
– Федеральный закон №217-ФЗ данный вопрос не рассматривает.
– Судьба запущенных участков на территории садоводства. Будут ли наказывать собственников?
– Данный вопрос находится в компетенции органов местного самоуправления и Росреестра, осуществляющего функцию государственного земельного надзора.
– Взносы, членство в СНТ и ОНТ. Отношения с индивидуалами. Что будет с этим, кто и как будет платить?
– Размер взносов определяется на основании приходно-расходной сметы товарищества и финансово-экономического обоснования и утверждается общим собранием членов товарищества.
Суммарный ежегодный размер платы, правообладателями садовых или огородных земельных участков, не являющимися членами товарищества, устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества.
– Какие формы и порядок поддержки органами государственной власти и местного самоуправления ведения садоводства и огородничества предусмотрены законом?
– В целях оказания государственной и муниципальной поддержки садоводства и огородничества органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе (но не обязаны): первое – организовывать в границах территории садоводства или огородничества снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, снабжение топливом в пределах полномочий, установленных законодательством РФ. Второе – осуществлять финансирование выполнения комплексных кадастровых работ применительно к кадастровым кварталам, в границах которых расположены территории садоводства или огородничества. Третье – по заявлению товарищества или участников общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, безвозмездно приобретать в государственную собственность субъекта РФ или муниципальную собственность такое имущество общего пользования (автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты) в случае, если такое имущество в соответствии с федеральным законом может находиться в государственной или муниципальной собственности.
– Что еще важное и новое предусматривает закон?
– Новшеств много. С 1 января 2019 года взносы должны поступать на расчётный счёт СНТ. Далее – собственники садовых земельных участков вправе создать лишь одно садоводческое некоммерческое товарищество для управления имуществом общего пользования, расположенным в границах данной территории садоводства. Ещё новшество – ведение садоводства может осуществляться гражданами без создания товарищества. В случаях, определенных правлением товарищества, решение общего собрания членов товарищества может быть принято в форме очно-заочного или заочного голосования. Также новый момент – исключено право СНТ проводить общее собрание его членов в форме собрания уполномоченных.
Ответственным лицом за ведение делопроизводства в товариществе является его председатель. Важно: предельные параметры разрешённого строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, связанное с проживанием в таком здании, и не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости).
Ну и ещё нововведение. Некоммерческие организации, созданные гражданами для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, вправе осуществлять добычу подземных вод для целей хозяйственно-бытового водоснабжения указанных некоммерческих организаций до 1 января 2020 года без получения лицензии на пользование недрами.
