C помощью юристов мы подготовили ответы на наиболее часто встречающиеся вопросы – получился своего рода жилищно-коммунальный ликбез.
Об общем имуществе
– До сих пор не могу разобраться, что же является общим имуществом в многоквартирном доме?
Ответ: На правах общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат:
– помещения, не являющиеся частями квартир. К ним относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, технические подвалы;
– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений;
– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
О плате за лифт
– Должен ли я платить за лифт, если им не пользуюсь, живя на втором этаже?
Ответ: Плата за лифт является составляющей платы за жилое помещение, то есть платы за содержание и ремонт общего имущества, в состав которого входят как лифт, так и электрооборудование, лифтовая шахта и т. д. Такая плата является бременем содержания общего имущества, собственниками которого являются и жители первых, и жители вторых этажей. Поэтому платить за содержание и ремонт лифта должны все собственники помещений в многоквартирном доме, в том числе проживающие на первых и вторых этажах. Плата за лифт не является платой за проезд в лифте!
О горячей воде
– Что делать, если горячая вода в кране появляется не сразу? В моей квартире по улице Московской областного центра нужно долго ждать, когда она потеплеет. А счётчик между тем мотает…
Ответ: Если горячая вода появляется не сразу после открывания крана, это свидетельствует о нарушении её циркуляции. Такая ситуация может быть вызвана либо с неисправностью циркуляционного водопровода, либо вообще с его отсутствием. В первом случае управляющей организации необходимо его отремонтировать (прочистить, установить циркуляционный насос и т. п.) – это её обязанность, связанная с содержанием и ремонтом общего имущества. Во втором – необходимо решение общего собрания собственников помещений, принимаемое двумя третями голосов, о необходимости проведения работ по реконструкции системы горячего водоснабжения с устройством циркуляционного трубопровода. Это работы капитального характера, затраты на их проведение должны нести все собственники помещений в многоквартирном доме пропорционально своим долям в общем имуществе. Правилами установлен норматив пролива в три минуты, по истечении которых температура горячей воды должна быть 60 градусов Цельсия для любых систем горячего водоснабжения.
– Имеет ли право ресурсоснабжающая организация прекратить подачу горячей воды товариществу собственников жилья?
Ответ: Потребителям, которые полностью выполняют свои обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг, приостановление или ограничение в предоставлении коммунальных услуг не допускается.
Таким образом, ресурсоснабжающая организация прекратить поставку коммунальных услуг ТСЖ (в частности, горячей воды) не имеет права.
О температуре в квартире
– В квартире температура не поднимается выше 15 градусов. Особенно часто подобное происходит, когда на улице холодно. Куда обращаться в подобных случаях и каков порядок устранения нарушения?
Ответ: В соответствии с действующим законодательством температура в жилых помещениях не должна опускаться ниже 18 градусов Цельсия, а в угловых комнатах – ниже 20. Если вы пришли домой, а в квартире холодно, первое действие – обратиться в свою обслуживающую (управляющую) организацию. Важно добиться, чтобы ваше обращение было зафиксировано. Обслуживающая организация обязана фиксировать в специальном журнале как письменные, так и устные обращения граждан и проинформировать о регистрационном номере поданной заявки. С этого момента начинается отсчёт времени для принятия мер.
Если требуется установить причины, к вам должны прийти с проверкой. Иногда достаточно сделать элементарные вещи – утеплить двери, заклеить окна. Если квартира защищена, а в ней всё равно холодно, делаются необходимые замеры. Проверяется температура теплоносителя на вводе в здание. И выясняется, в чём дело: виноват поставщик тепла (экономит на топливе) или, может быть, не промыта система отопления и нет нормальной циркуляции воды в трубах, или где-то по трассе произошла авария и потеря тепла. В любом случае причины устанавливаются и устраняются.
Если время идёт, а результата нет, обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию. Она обладает полномочиями по привлечению как юридических, так и должностных лиц к административной ответственности. При обращении в инспекцию необходимо к заявлению в письменном виде прикладывать результаты рассмотрения ваших заявок обслуживающей организацией.
Параллельно можно отстаивать свои интересы и через суд. Причём предъявлять претензии можно как коммерческим организациям, не выполняющим свои обязательства по договору о предоставлении услуг, так и в отношении чиновников – за бездействие.
О капитальном ремонте
– В нашем доме большинством голосов принято решение о проведении капитального ремонта системы горячего и холодного водоснабжения. Один из собственников сделал в квартире дорогостоящий ремонт, закрыл в короба в санузле стояки холодной и горячей воды, короба отделал керамической плиткой. При этом он даёт согласие на то, чтобы работы были произведены, но с условием, что управляющая компания компенсирует либо восстановит разрушенные короба и плитку. Насколько правомочно его требование?
Ответ: Согласно Жилищному кодексу РФ принятие решений о ремонте общего имущества в многоквартирном доме принимается большинством (не менее двух третей от общего числа собственников) голосов собственников. Это решение является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании.
Необходимо отметить, что действующее законодательство не запрещает собственникам квартир закрывать инженерные коммуникации в короба для улучшения интерьера. Однако обязывает обеспечить доступ в любое время суток по требованию обслуживающей организации для проведения ремонтов, осмотров общего имущества, а также оперативной ликвидации возможных аварийных ситуаций.
В данном случае требование о компенсации не правомерно, так как именно собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу. При невозможности урегулировать данный вопрос путём переговоров принятие решения возможно исключительно в судебном порядке с взысканием всех издержек, связанных с затягиванием сроков проведения работ, нарушением интересов других жильцов.
