Традиционно больше всего строят в Кирове – более 70% объёма вводимого в строй жилья. За полугодие сдано 144,5 тысяч кв. метров. Плюс индивидуальное строительство. С начала года населением за счёт собственных и заёмных средств построено чуть больше 67 тысяч кв. метров жилья.
Напомним, что рекордный показатель был зафиксирован в 2014 году. Тогда было построено 688 тысяч кв. метров жилья. Затем наступил кризис и ситуация стала ухудшаться.
По инерции жилищное строительство в последующие годы ещё показывало неплохие результаты, используя задел прошлых лет. Но постепенно объёмы начали сокращаться. И сегодня мы имеем уже отрицательное значение в динамике отрасли.
Эта проблема затронула и другие регионы ПФО. Например, в Чувашии строительство «просело» вообще на 28,2%. Даже в нефтедобывающем Башкортостане зафиксировано падение почти на 12%. Лучше дела обстоят только в Самарской, Нижегородской и Саратовской областях, а также в республиках Удмуртия, Татарстан и Марий Эл.
Сокращение количества новых квадратных метров в Кировской области (на 1,3 процента) сказалось и на снижении показателей других связанных со строительством отраслей. Так, например, Кировстат, подводя итоги полугодия, отметил, что уменьшилась востребованность грузового автомобильного транспорта, снизился оборот оптовой торговли, упал выпуск изделий из бетона, цемента и гипса.
Принято считать, что любое снижение спроса влечёт за собой уменьшение стоимости товаров. Однако применительно к рынку жилья Кировской области этого, увы, не происходит. Как отмечает Кировстат, средняя стоимость одного квадратного метра на конец второго квартала 2017 года на первичном рынке жилья составила 38044 рубля, на вторичном – 40512 рублей. Таким образом, «первичка» выросла на 0,6%, а цена на «вторичку» упала на 1,1%.
На рост стоимости нового жилья, безусловно, оказало влияние снижение общего объёма вводимых в строй домов. Доказывает это пример Республики Марий Эл. Там отмечен рост жилищного строительства на 0,9%, а новостройки подешевели на 4%. Не меньшую роль сыграл и рост себестоимости жилья, отмечаемый статистикой. Так, средняя фактическая стоимость строительства одного кв. метра общей площади жилых домов (без учета индивидуального жилья) сложилась в размере 32991 рубль, тогда как в прошлом году она была 31833 рубля.
Подогрела спрос и подешевевшая ипотека. Так, по данным Волго-Вятского главного управления Центробанка РФ, средневзвешенная ставка по ней по итогам первой половины 2017 года снизилась на 0,9% и составила 11,5%. За этот период кредитные организации выдали кировчанам более 5 тысяч кредитов на общую сумму 7 млрд. рублей. Таким образом, объём ипотечных кредитов вырос более чем на 22%.
Можно ли предполагать, что ситуация со строительством жилья улучшится? И если да, то какие факторы на это повлияют?
Сегодня эксперты на федеральном уровне высказывают сдержанный оптимизм по вопросам роста объёмов жилищного строительства. Главным фактором, способным обеспечить строителей работой, они называют снижение ставок по ипотеке. Этому способствует как политика Центрального банка РФ, так и работа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Последнее осуществляет ипотечное кредитование некоторых социальных категорий граждан – многодетных семей, семей с детьми-инвалидами, граждан, проживающих в аварийном жилье, и т.д. Предлагаемая им ставка по так называемой социальной ипотеке начинается от 10%. А снижение ставки рефинансирования, которое осуществляет ЦБ РФ, влечёт удешевление кредитного продукта для всех категорий заёмщиков.
Однако затормозить рост рынка жилья может закон о долевом строительстве – его окончательную редакцию Госдума РФ приняла в июле этого года. В силу он вступит с 1 января 2018 года.
Закон существенным образом меняет правила участников долевого строительства и направлен в первую очередь на снижение рисков для граждан, которые ранее не раз становились жертвами недобросовестных застройщиков. Однако для строителей он вводит дополнительные обременения.
Во-первых, фирмы, которые будут привлекать деньги граждан для строительства жилья, обязаны будут делать отчисления в компенсационный фонд. Последний выступает страховкой рисков граждан, вложивших средства в ещё не построенные квартиры. Естественно, что застройщики отнесут эти отчисления на себестоимость, и как результат – стоимость квадратного метра вырастет.
Во-вторых, новый закон повышает требования к строительным организациям. В частности, они должны владеть собственными средствами в объёме, достаточном для строительства домов. Для финансирования строительства потребуется открыть специальный счёт в банке с неснижаемым остатком в размере 10 процентов от стоимости проекта. Кроме того, застройщик не может одновременно заниматься несколькими проектами. И, наконец, одна из самых важных новелл — то, что компания, привлекающая деньги граждан под долевое строительство, не имеет права заниматься другими видами деятельности.
Столь существенные ограничения могут вывести с рынка строительства жилья маломощные компании, оставив за ними право заниматься только субподрядом. Зато крупным игрокам даётся преимущество. Как следствие, рынок будет более монополизирован. И это вряд ли привёт к удешевлению жилья.
Фото: Виталий Лучинин
