Дополнительное обременение строительных компаний имеет и обратную сторону – далеко не все из них смогут исполнить новые требования закона. Многие мелкие фирмы, по мнению экспертов, в итоге уйдут с рынка. Поэтому главный вопрос сегодня: как это повлияет на объёмы строящегося жилья?
Прощайте, мелкие застройщики?
Закон «О долевом строительстве» был принят ещё в 2004 году, когда в стране остро стояла проблема обманутых дольщиков. Многие граждане тогда оказались жертвами недобросовестных дельцов, умудрившихся собрать деньги на строительство дома и скрыться с ними, либо по нескольку раз продававшим одну и ту же квартиру. Многие эксперты, лоббирующие интересы отдельных строительных компаний, предрекали, что в связи с принятием этого закона произойдёт либо снижение темпов роста строительства жилья, либо его удорожание. Впрочем, как показала жизнь, этого не случилось. Более того, количество жертв фирм-обманок стало меньше, а рынок строительства жилья стал более прозрачным.
И всё же проблема обманутых дольщиков была решена не полностью. Летом 2016 года Госдума РФ приняла поправки в закон, некоторые из которых значительно меняют правила привлечения застройщиками средств граждан.
Во-первых, закон в новой редакции предполагает создание единого реестра застройщиков. Его формированием будут заниматься Министерство строительства и ЖКХ РФ и соответствующие региональные ведомства. В Кировской области эта обязанность возложена на управление государственного строительного надзора регионального министерства строительства и ЖКХ. Оно же будет оценивать проектную документацию, подаваемую застройщиками, и выдавать разрешение на привлечение средств граждан. Как сообщили в областном минстрое, пока таких заявок к ним не поступало.
Во-вторых, согласно новым нормам привлекать средства дольщиков позволено только тому застройщику, уставный капитал которого полностью оплачен. При этом минимальный его размер привязывается к площади всех возводимых объектов долевого строительства. По мнению генерального директора ООО «Фирма «Маяковская» Дмитрия Сергеева, эта мера давно назревшая.
– Она позволит отсеять мелких и сомнительных застройщиков, – считает руководитель «Маяковской». – Когда за душой у компании нет даже 10 тысяч рублей уставного капитала и она строит дома на несколько сот миллионов, это, естественно, вызывает сомнения в её способности довести дело до конца. С принятием поправок такого уже не будет. Поэтому если компания хочет остаться на рынке строительства жилья, то она должна задуматься о своей докапитализации. Применительно к кировскому рынку можно сказать, что крупные и средние компании останутся, уйдёт только «мелочёвка». Примерно до десятка фирм.
С этим согласен и генеральный директор одной из самых крупных строительных фирм Кирова – СК «Кировспецмонтаж» Алексей Миронов. По его словам, для их компании не существует вопроса о финансовой устойчивости. А то, что с рынка уйдут мелкие застройщики, – «только плюс».
Более категоричен президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин, который дал интервью ТАСС. В нём он рассказал, что требованиям закона о долевом строительстве, вступившего в силу в России с 1 января 2017 года, не соответствует около 98 процентов застройщиков.
В-третьих, вводится новый механизм привлечения средств граждан в «долёвку» через специальные эскроу-счета в банках. Застройщик получит средства дольщика только после передачи тому квартиры. А до того – только проектное финансирование.
По мнению Дмитрия Сергеева, ни застройщики, ни банки пока к этому не готовы. В первую очередь не готовы банки. У них пока нет чёткого понимания принципов работы нового механизма. А что касается застройщиков, то Алексей Миронов, например, вообще говорит, что «Кировспецмонтаж» такой схемой пользоваться не будет.
И, наконец, в-четвёртых, создаётся (или, как прописано в законе, «может быть создан») компенсационный фонд, формируемый за счёт обязательных взносов застройщиков. Размер его определяется тоже очень деликатно: не более 1 процента от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Суммы же должны набежать немалые – где-то 30–35 миллиардов рублей. Предполагается, что все эти средства будут храниться в каком-то банке. Однако процедура получения обманутым дольщиком своих денег пока не прописана.
Ввод жилья сократится
Как можно убедиться, новая редакция закона вводит дополнительные обременения для всех участников рынка жилищного строительства. Какие-то из этих новшеств мало повлияют на рынок, какие-то больше. Так, например, руководители «Кировспецмонтажа» и «Маяковской» почти в один голос заверили, что необходимость ведения единого реестра застройщиков на деятельности их компаний почти не скажется.
– Раньше проектную документацию у нас готовил один человек, теперь будут готовить двое, – заметил Дмитрий Сергеев. – Нужно было, скажем, подавать семь листов, а по-новому – 70…
В то же время сказаться на стоимости квадратного метра могут как требования по докапитализации уставного капитала, так и отчисления в компенсационный фонд, и снижение уровня конкуренции.
– Увязывать размеры уставного капитала компании-застройщика с площадью возводимых помещений некорректно, поскольку застройщик строит не на собственные, а на кредитные деньги, средства дольщиков переводятся на счёт банка, застройщик застрахован, – считает генеральный директор компании «Терра Инкогнита» Сергей Фёдоров, мнение которого приводит одно из сетевых изданий. – Это приведёт лишь к повышению финансового порога входа на рынок жилья, дополнительной финансовой нагрузке на застройщика и удорожанию себестоимости строительства, а в конечном счёте – к увеличению цены продажи для конечного покупателя.
В то же время кировские строители с ним не согласны.
– Все финансовые траты однозначно будут отнесены на себестоимость жилья, – прокомментировал ситуацию Дмитрий Сергеев. – А повлияет это на стоимость жилья или только на прибыль – вопрос рынка и возможностей самих строительных компаний.
По словам Дмитрия Валерьевича, в итоге цену жилья определит платёжеспособный спрос населения, а затраты, включаемые в себестоимость, повлияют только на эффективность ведения бизнеса. Поэтому понятно, что когда речь идёт о крупных строительных фирмах, имеющих не один десяток строящихся объектов, то на них новые траты скажутся ещё в меньшей степени, чем для застройщиков среднего уровня.
– Как работали, так и будем работать, – говорит Алексей Миронов.
Зато уход с рынка мелких строительных фирм может сказаться на объёмах вводимого в строй жилья, хотя, как считает Дмитрий Сергеев, не существенно. Его мнение подтверждают и данные Кировстата за прошедший год.
Так, отмечают статистики, в 2016 году в области зафиксировано снижение объёмов введённого жилья на 9 процентов. Но это происходит на фоне того, что 2015 год был вообще рекордным по вводу жилья. Тогда его было сдано 726,6 тысячи квадратных метров.
Но даже при общем снижении по строительству многоквартирных домов отмечен незначительный прирост, свидетельствуют данные Кировстата, – на 0,6 процента. Главную же вину за сокращение сданных квадратных метров несёт индивидуальное строительство жилья, распространённое в районах области. На фоне сокращения доходов населения такой процесс не выглядит чем-то неожиданным. По мнению Дмитрия Сергеева, сокращение количества вводимых в строй квадратных метров продолжится и в 2017 году, хотя этот процесс никак не будет связан с принятыми поправками в закон «О долевом строительстве».
